Vous avez reçu une demande de résiliation de bail pour non-paiement de votre loyer par votre propriétaire et vous ne savez pas quoi faire ? Vous recevrez bientôt un avis d’audition afin de vous présenter devant le tribunal de la Régie du logement du Québec puisque ces demandes sont traitées en urgence.
D’abord, trop peu de personnes connaissent l’obligation du locataire de payer son loyer sans retard qui est d’ailleurs codifiée à l’article 1971 du Code civil du Québec :
1971. Retard dans le paiement du loyer. Le locateur peut obtenir la résiliation du bail si le locataire est en retard de plus de trois semaines pour le paiement du loyer ou encore s’il en subit un préjudice sérieux lorsque le locataire retarde fréquemment le paiement.
À la lecture de cet article, il faut y comprendre l’importance du paiement du loyer par le locataire. Conséquemment, un propriétaire peut demander la résiliation du bail après un retard de plus de vingt-et-un (21) jours dans le paiement de son loyer ou lorsque le locataire paie régulièrement plus tard que le premier jour du mois. Pour cette dernière raison, le propriétaire doit faire une preuve de préjudice sérieux du retard fréquent par exemple, des intérêts s’accumulent à son prêt hypothécaire, problèmes de gestion, honoraires d’avocats, etc.
L’article 1973 du Code civil du Québec détaille les pouvoirs du tribunal lorsqu’il doit décider s’il ordonne la résiliation du bail. Or, le régisseur qui agit comme juge à la Régie du logement n’a pas de discrétion si le retard du paiement est de plus de trois semaines, il est obligé d’accorder la résiliation du bail au propriétaire qui le demande.
Vous voulez expliquer au juge pourquoi vous n’avez pas payé à votre propriétaire votre loyer ce mois-ci pour tenter de le dissuader d’ordonner la résiliation, par exemple vous n’avez pas reçu vos prestations d’aide de dernier recours (aide sociale), d’assurance-emploi (chômage), de Retraite Québec (Régie des rentes), prestations fiscales pour enfants (allocations familiales) ou votre paie pour diverses raisons ?
La raison du retard dans le versement de votre loyer n’est pas pertinente pour le régisseur étant donné qu’il n’a pas le choix d’accorder la résiliation du bail si votre propriétaire la maintient.
Également, votre propriétaire n’a pas effectué les travaux auxquels il s’était engagé et vous avez décidé de l’inciter à les faire en omettant de lui payer votre loyer. Vous n’avez pas eu une bonne idée, car si vous avez des demandes à faire à votre propriétaire, vous devez faire votre propre demande à la Régie du logement contre votre propriétaire afin que le régisseur lui ordonne de les exécuter. N’oubliez donc pas que la raison du retard de paiement de votre loyer de plus de trois (3) semaines ne sera pas une défense devant la Régie du logement.
Cependant, il demeure une option pour contrecarrer la demande de résiliation du bail de votre propriétaire. En effet, les régisseurs utilisent fréquemment l’article 1883 du Code civil du Québec :
1883. Recours du locataire. Le locataire poursuivi en résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer peut éviter la résiliation en payant, avant jugement, outre le loyer dû et les frais, les intérêts au taux fixé en application de l’article 27 de la Loi sur l’administration fiscale (chapitre A-6.002) ou à un autre taux convenu avec le locateur si ce taux est moins élevé.
Les régisseurs signent rarement leur jugement le jour même de l’audition, ce qui vous donne quelques heures ou jours de délai pour payer la totalité de vos loyers dus avant jugement, incluant les frais de la demande du propriétaire et les frais représentant couramment la somme de 85,00$ soit 76,00$ pour les frais de la demande du propriétaire et 9,00$ pour des frais de signification. Ce paiement empêchera le propriétaire d’obtenir la résiliation de votre bail et par le fait même, votre expulsion du logement.
En conclusion, dès réception d’une demande à la Régie du logement ou un avis d’audition, prenez rendez-vous avec une avocate ou un avocat du bureau d’aide juridique le plus près de votre domicile pour recevoir tous les conseils et représentations permettant de faire respecter tous vos droits en tant que locataire.
Me Mireille Bonneau
Bureau d’aide juridique de Jonquière